一、案情介绍

A与B是夫妻关系，两人是涉案房屋的业主，C是A与B的公证委托人（实际上A与B已将涉案房屋出售予C，但C为炒卖房屋并未要求办理房屋过户手续，而只是办理了公证委托手续）。

后C持公证委托书于2012年1月10日将涉案房屋出售予D，双方约定于2012年3月15日前办理过户手续。D在签订房屋买卖合同、支付定金后，在办理涉案房屋的过户手续中才从地税部门的工作人员处了解到A已经去世（后根据B提交的涉及A遗留的其他遗产的继承公证书，D方知A早于2010年10月死亡。），现该房屋可能无法办理过户手续。D即前往房屋管理局咨询该房屋是否存在过户的可能，房屋管理局了解情况后，告知因业主之一在房屋交易前已经死亡，须办理好继承公证手续后方能办理过户手续。B愿意配合办理继承公证手续，但因为A的法定继承人之一为未成年人E，根据现在的政策规定，B不能代替处分E的继承份额，即在继承公证中须保留E的继承份额。问题随之而来，根据现在的政策规定，在非特殊情况下，E作为未成年人又无法决定出售房屋的事宜，E的母亲B也不能代替决定，因此事情至此又搁置不前了。

因为在E年满18周岁前涉案房屋都不存在过户的可能，这已经违反了双方签订的房屋买卖合同中关于过户时间的约定，因此D要求解除与C签订的房屋买卖合同，并要求B、E、F违反定金，且支付违约金。D于2012年3月15日同时向A、B、C发出了解除房屋买卖合同的通知，但C拒签。

鉴于A、B、C迟迟未返还定金及支付违约金，D委托本律师起诉。本律师接受委托后，在了解案件的相关情况后，即为D向法院起诉了诉讼，要求：1、请求判决解除原告A与被告C于2012年1月10日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；2、请求判决四被告B、C、E以及A的父亲F返还定金30000元；3、请求判决四被告向原告支付违约金39900元；4、请求判决四被告赔偿原告在本次交易过程中产生的损失：按揭费用3000 元；5、请求判决四被告承担本案的诉讼费用。

C应诉后在开庭时向法院提交了一份涉案房屋的产权证明，拟证明涉案房屋已经出售并过户给了第三人（该第三人实际上就是C的女儿）。C持的理由是D违约在先，她有权解除合同并且将房屋出售予第三人，而且同时也证明了涉案房屋存在过户的可能，而非如D所说的不能过户。

二、律师代理观点

（一）C在签订房屋买卖合同时未将涉案房屋的产权人之一A死亡的情况如实告知D，C的行为构成违约行为。

A早于2010年10月死亡，但是C在签订《房屋买卖合同》时未如实告知D涉案房屋的相关情况，已是违反了《房屋买卖合同》第三条关于涉案房屋产权完整性的保证，因此根据《房屋买卖合同》第十九条的规定，C、业主之一B、A的其他法定继承人应当连带向D承担违约责任。

（二）C“一房二卖”，且已将涉案房屋过户予第三人，C的行为已构成根本违约。

庭审中C、B均承认涉案房屋实际已归C所有，A、B早已将房屋出售予C，且已收齐全部房款，并办理了委托C代为办理房屋买卖、过户等事宜的公证。同时，庭审中C承认其已于2012年3月12日将房屋出售予第三人，且于2012年3月底向房屋局递件办理了过户手续，目前涉案房屋的产权人已变更为第三人的名字。

C称是因为D单方发函要求解约构成根本违约才将房屋出售予第三人的，但事实上C是在D签发解约通知前且在没有收到D的解约通知的情况下就已将房屋出售并过户予第三人。根据D提供的寄给C的邮件退件显示“被告拒不接电话、多次查找不到”，导致邮政快递工作人员无法将邮件派送给C，因此邮政快递工作人员将邮件于2012年3月25日退给了D，试问，C何以在未收到D的解约通知的情况下，就以D单方解除合同构成根本违约为理由将房屋出售予第三人呢？再者，D签发解约通知的时间是2012年3月15日，而C却已于2012年3月12日将房屋出售予第三人，且于2012年3月28日已递件过户，C将房屋出售予第三人的时间早于D签发解约通知的时间，被告又何以称是因为D单方解除合同才将房屋出售予第三人呢？

综上，C的行为已构成了“一房二卖”的根本违约行为，因此四被告应当连带向D承担违约责任。

（三）因为被告“一房二卖”构成根本违约，因此四被告应当连带向D承担违约责任，包括但不限于返还定金、支付违约金、赔偿损失等。

如前所述，C“一房二卖”的行为已构成根本违约，因此须连带向D承担违约责任，具体包括：

（一）返还定金

根据《合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现D选择适用违约金条款，因此被告应当返还D定金30000元。

（二）支付违约金

根据《房屋买卖合同》第十一条的约定，卖方不能按本合同约定将涉案房屋售予买方的，或者因违约而无法将涉案房屋出售予买方的，向当向买方支付涉案房屋成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。因为卖方违约，D作为守约方在此选择适用违约金条款，因此被告除须支付房屋成交价的10%作为违约金外，还须退还D已支付的定金。

（三）赔偿损失

根据《合同法》第一百零七条的规定，买卖双方一方违约的情况，违约方须向守约方承担的违约责任包括支付违约金以及赔偿损失等。D在与C签订《房屋买卖合同》后，基于对合同目的实现的期待以及对卖方的合理信赖，根据《房屋买卖合同》中约定的房款支付方式，开始寻找按揭公司代理处理相关的按揭事务，并为此支付了3000元的按揭费，但现该合同已不再具有继续履行的可能，而D为此支付的按揭费已不可能退还，因此四被告应当连带向D赔偿该笔损失。

三、法院观点

法院认为D提出解聘合同后，C明确表示不同意解除合同，因此，双方对合同是否解除并未协商一致。在未解除合同的情况下，C却将涉案房屋转让给他人，涉案房屋亦办理了产权变更登记，其违约行为致使不能实现合同目的，因此D要求解除房屋买卖合同中的房屋买卖合同关系的诉讼请求有理，法院予以支持。法院最后判决支持了D的大部分请求：1、解除D和C代理A、B签订的房屋买卖合同中的房屋买卖合同关系；2、B、C连带向D返还定金30000元；3、B、C连带向D支付违约金39900元。